Minderung aufgrund Flächenabweichungen bei möbliertem Wohnraum

29.04.2011Miete mindert sich auch hier im Verhältnis zur Flächenabweichung

Ausgangslage:

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einer negativen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche um 10 % sich die Miete (Nettomiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlung) im gleichen Verhältnis mindert (BGH, Urteil vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09).

 

Diese Entscheidungen bezogen sich immer auf nicht möblierten Wohnraum.

 

Noch nicht entschieden war der Fall, dass ein Wohnraum möbliert und mit umfassendem Hausrat vermietet wurde. Die Wohnung war im Mietvertrag mit 50 m² angegeben und die tatsächliche Wohnfläche hatte nur 44,3 m² und somit 11,5 % weniger als im Mietvertrag angegeben.

 

Der Mieter klagte auf Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete.

 

Zuerst entschieden Amts- und Landgericht und hatten lediglich einen geringeren Minderungsbetrag angegeben, da sie davon ausgingen, dass bei einer vollständigen möblierten und mit umfassendem Hausrat eingerichteten Wohnung ein gewisser Teil der Miete auf die Möblierung und den Hausrat entfielen.

 

Entscheidung des BGH:

 

In seiner Entscheidung vom 02.03.2011, Az. VIII ZR 209/10 hatte der Bundesgerichtshof der Rückzahlungsklage im vollen Umfang stattgegeben. Der Bundesgerichtshof teilt mit, dass sich die Minderung aus dem Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche zur vereinbarten Wohnfläche berechnet. Dass die Wohnung möbliert sei, spiele hier keine Rolle, da das Maß der Beeinträchtigung mit dem Maß der Wohnflächenabweichung identisch ist. Die von einer Wohnflächenabweichung ausgehende Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Fläche die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können.

 

Folge:

 

Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof darüber, ob eine andere Beurteilung gerechtfertigt ist, wenn der Möblierung gegenüber den übrigen Mietkonditionen ein eigenständiges Gewicht zukommt. Dies wäre z. B. dann der Fall, wenn im Mietvertrag eine Miete für die Wohnfläche und eine Miete für die Möbel vereinbart ist.

 

Soweit ein möblierter Wohnraum vermietet wird, sollte zum einen auf die Angabe einer Flächenangabe im Mietvertrag nach Möglichkeit gänzlich verzichtet werden. Ist eine solche dennoch notwendig, sollte eine entsprechende Aufteilung der Miete in Miete für den Wohnraum und für die Möbel bzw. den Hausrat vereinbart werden.


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