BGH erleichtert Mieterhöhung bei Modernisierung

12.04.2011Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme trotz fehlender Ankündigung zulässig.

Ausgangslage:

 

Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Dämmungsmaßnahmen, Einbau neuer Fenster, neue Heizungsanlage o.ä.) durchführen möchte, normiert § 545 BGB, dass der Mieter diese Maßnahmen zu dulden hat. Nach § 545 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.

 

Da derartige Maßnahmen mit erheblichen Kostenaufwand verbunden sind, kann der Vermieter nach § 559 BGB bei Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirken, die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

 

Streitig war die Rechtslage insoweit, als manche Vermieter die Modernisierung nicht angekündigt haben und trotzdem die Mieterhöhung forderten. Hierbei war streitig, ob trotz fehlender Ankündigung eine entsprechende Mieterhöhung erfolgen kann.

 

Entscheidung des BGH:

 

Der Bundesgerichtshof hat am 02.03.2011 (A.: VIII ZR 164/2010) entschieden, dass eine Mieterhöhung auch ohne vorige Ankündigung vorgenommen werden kann. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und gegebenenfalls die Möglichkeit eröffnen, sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungsfrist ist es hingegen nicht, die Befugnis des Vermieters die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 595 Abs 1 BGB auf den Mieter umzulegen, zu beschränken

 

Folge:

 

Da es für die Erhöhung nach Modernisierungen keine Frist gibt, sollten Vermieter, die eine Ankündigung unterlassen haben, überlegen, ob nicht doch noch eine Mieterhöhung durchgeführt werden sollte.


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