Befristung des Mietverhältnisses nur für vier Jahre ab Vertragsschluss möglich

02.03.2011Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die Möglichkeit des Kündigungssauschlusses von vier Jahren ab Vertragsschluss und nicht ab Beginn des Mietverhältnisses gerechnet wird.

Ausgangslage:

Mit der Mietrechtsreform, die zum 01.09.2001 in Kraft getreten war, hatte der Gesetzgeber befristete Verhältnisse im Wohnraumbereich grundsätzlich abgeschafft. Als Ausweg wurde die zulässige Möglichkeit gewählt, die Kündigung für den Mieter und auch für den Vermieter über einen gewissen Zeitraum auszuschließen und somit faktisch ein befristetes Vertragsverhältnis zu schaffen.

 

Zunächst hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein derartiger Ausschluss des Kündigungsrechts in der Regel unwirksam ist, wenn die Kündigung länger als vier Jahre beträgt (BGH Urteil vom 06.04.2005 Az.: VIII ZR 27/04). Offen geblieben war, ab welchem Zeitpunkt sich die Vier-Jahres-Frist berechnet.

 

Entscheidung des BGH:

 

In seinem Urteil vom 08.12.2010 (Az.: VIII ZR 86/10)  hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden, dass die vier Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gerechnet werden und nicht vom Beginn des Vertrages.

 

Folge:

 

Soweit die Mietvertragsparteien einen Kündigungsverzicht vereinbaren, sollte eindeutig geregelt werden, dass der Kündigungsverzicht ab dem Vertragsabschluss läuft.

 

Folgender Beispielsfall soll die Situation verdeutlichen:

 

Der Mietvertrag wird am 02.08.2010 abgeschlossen und Mietbeginn soll der 01.09.2010 sein. Dementsprechend kann ein Ausschluss der Kündigung bis maximal 01.08.2014 vereinbart werden. Sollten die Parteien vereinbaren, dass das Mietverhältnis erstmals zum 31.08.2014 gekündigt werden kann, so läge nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Kündigungsverzicht über vier Jahre vor (4 Jahre und ein Monat) was zur Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts führen würde. Dies hätte wiederum zur Folge, dass der Mieter das Mietverhältnis jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (drei Monate) kündigen kann und auch der Vermieter, soweit Kündigungsgründe vorliegen.

 

Die von den Parteien beabsichtigte Folge, nämlich die feste Dauer des Mietverhältnisses,  wäre also nicht eingetreten

 

Soweit die Parteien also einen Kündigungsverzicht vereinbaren wollen, sollten sie diese Zeitvorgaben beachten.

 

Individualvertraglich kann ein Kündigungsverzicht auch länger als vier Jahre vereinbart werden. Problematisch in der Praxis ist jedoch, ob eine Individualvereinbarung vorliegt.


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