Kündigungsmöglichkeit einer Garage bei Wohnraummietverhältnissen

09.11.2011Nur bei einer rechtlichen Selbständigkeit ist die Kündigung des Garagenmietvertrages unabhängig vom Wohnungsmietvertrag möglich.

Ausgangslage:

Häufig werden bei Wohnungsmietverhältnissen Garagen oder Stellplätze mitvermietet. Aus unterschiedlichsten Gründen ist dann der Vermieter oder Mieter bestrebt, das Garagenmietverhältnis unanhängig vom Wohnungsmietvertrag zu kündigen.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.10.2011 (Aktenzeichen VIII ZR 251/10) lag zugrunde, dass die Mieterin einer Wohnung auch eine Garage in einem 150 m von der Wohnung entfernten gelegenen Einfamilienhaus angemietet hatte, welches ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand.

Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag war von der Garage nicht die Rede, sondern die Anmietung der Garage wurde erst später mündlich vereinbart.

Grundsätzlich stellt der Bundesgerichtshof noch einmal klar, dass bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage die Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit und somit die separate Kündigungsmöglichkeit des Garagenmietverhältnisses spricht. 

Im Regelfall ist anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden.

Diese Voraussetzung war hier allerdings aufgrund der räumlichen Entfernung nicht erfüllt und daher war keine rechtliche Einheit anzunehmen. Dies hatte zur Folge, dass der Garagenmietvertrag separat gekündigt werden konnte.

Hinweis:

Ist eine separate Kündigungsmöglichkeit des Garagen- oder Stellplatzmietvertrages unabhängig vom Wohnraummietvertrag gewollt, so sollte ein gesonderter Garagenmietvertrag  in einer gesonderten Vertragsurkunde abgeschlossen werden und auch klargestellt werden, dass der Garagenmietvertrag unabhängig vom Wohnraummietvertrag gekündigt werden kann.