Mieter trägt das Risiko für die Wirtschaftlichkeit von Betriebskosten

05.10.2011Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

Ausgangslage:

Gem. § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Üblicherweise zahlt der Mieter eine Betriebskostenvorauszahlung, über die der Vermieter jährlich abrechnet.

Hierbei hat der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Dies bedeutet zum einen, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die zur Bewirtschaftung des Mietobjekts notwendig sind, und zum anderen darf die Höhe der Betriebskosten nicht grundlos von den marktüblichen Preisen abweichen.  

Der Vermieter darf demnach nicht nach dem Motto verfahren: "Die Höhe ist mir egal, zahlt ohnehin ein anderer."

Bislang war ungeklärt, wer in einem Prozess um die Höhe der Betriebskosten den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegen und gegebenenfalls auch beweisen muss.

Da dem Mieter häufig die Unterlagen und auch die entsprechende Marktübersicht fehlen, wurde die Ansicht vertreten, dass der Vermieter zumindest bei Überschreitung der Kosten, die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesen sind,  die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots darzulegen und zu beweisen hat.

Entscheidung des BGH:

Der Bundesgerichtshof hat in seiner  Entscheidung vom 06.07.2011 (Az.: VIII ZR 340/10) festgehalten, dass den Mieter die volle Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trifft.

Derart überregional ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskosten, die den vielfältigen je nach Region  bzw. Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung tragen, sind nicht geeignet, Ansatzpunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu liefern.

Dies gilt auch bei einer erheblichen Überschreitung der Durchschnittswerte. Es gehe nach Auffassung des BGH nicht um eine interne für den Mieter nicht ersichtliche Kostenkalkulation des Vermieters sondern um objektive Gegebenheiten. Hierzu kann der Mieter zunächst die maßgeblichen Belege beim Vermieter einsehen und schließlich einer weiteren Prüfung unterziehen. Dies ist dem Mieter möglich und auch zumutbar.

Folge:

Für den Mieter dürfte es sehr schwierig werden, unter der Berufung auf das Wirtschaftlichkeitsgebot eine Betriebskostenabrechnung anzugreifen. In seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof sich allerdings gegen eine Anwendung eines überregionalen Betriebskostenspiegels gewandt. Sofern ein regionaler Betriebskostenspiegel existiert, dürfte eine Berufung hierauf weiterhin möglich oder beachtlich sein.


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