Kosten der Hausverwaltung richtig umlegen

28.01.2011Der bloße Hinweis, dass Kosten der Objektbetreuung umgelegt werden, genügt nicht.

Ausgangslage:

Welche Betriebskosten auf den Mieter durch eine vertragliche Vereinbarung umlegbar sind, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort ist in " 2 Nr. 17 von "Sonstigen Betriebskosten" die Rede.

Dies führt meist zu dem Missverständnis, dass unter diesem Punkt automatisch alle Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, die nicht in den sonstigen Ziffern des § 2 BetrKV enthalten sind. Für eine Umlage sonstiger Betriebskosten ist es jedoch notwendig, deren Umlage im Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren.

Dies ist häufig im gewerblichen Mietvertrag für die Kosten der Hausverwaltung der Fall.

Entscheidung des LG Köln:

In dem zu entscheidenden Fall  war vereinbart, dass die Kosten der technischen und kaufmännischen Objektbetreuung vom Mieter zu tragen sind.

Das LG Köln hat in seinem Urteil vom 23.08.2010 (Az. 15 O 211/07) entschieden, dass eine derartige Formulierung nicht ausreichend transparent ist. Es ist für den Mieter nicht ersichtlich, was mit Objektbetreuung gemeint ist. Darin können auch Instandhaltungsmaßnahmen enthalten sein, die vom Mieter nicht zu tragen sind.

Folge:

Da bei einer unwirksamen Umlage der Vermieter die Kosten der Verwaltung selbst zu tragen hat, sollte auf eine genaue Formulierung geachtet werden. Der BGH hat eine Formulierung "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" als wirksam angesehen (BGH, Urteil v. 09.12.2009, Az. XII ZR 109/08).

Auch bei der bloßen Formulierung "Verwaltungskosten" hat der BGH (Urteil v. 24.02.2010, Az. XII ZR 69/08) eine wirksame Umlage gesehen.


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