Flächenangaben auch im Mietvertrag

14.09.2010BGH entscheidet zu Flächenangaben im Zeitungsinserat

Ausgangslage:                     

Wie bereits berichtet, hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mietminderung dann vorgenommen werden kann, wenn die tatsächliche Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche um mehr als 10% abweicht. Die Entscheidung hatte zur Folge, dass in den meisten Mietvertragsformularen keine Angaben mehr zur Mietfläche gemacht wurden. Es war dann war keine Mietfläche vereinbart, so dass eine Minderung nur schwer möglich war.  

Dies galt umsomehr, als der BGH auch entschieden hatte, dass die Einschränkung „ca.“ zu keinem anderen Ergebnis führt und auch hier eine Mietminderung möglich ist.  

Bei der Vertragsanbahnung z.B. in Zeitungsannoncen wurden jedoch weiter Angaben zur Mietfläche gemacht.  

Bei Angaben in Zeitungsannoncen ging die Rechtsprechung zumeist davon aus, dass es sich hier nur um Objektbeschreibungen handelt, die nicht Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung waren.  

Entscheidung des BGH: 

In seiner Entscheidung vom 23.06.2010 Az.: VIII ZR 256/09 hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass bei Abschluss des Mietvertrages vorausgegangene Geschehnisse nicht unberücksichtigt bleiben dürfen. Das bloße Fehlen einer Flächenangabe im Mietvertrag indiziere nicht, dass der Vermieter sich nicht hinsichtlich der Wohnfläche habe binden wollen.  

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall war es allerdings so, dass neben der Angabe der Fläche im Zeitungsinserat auch dem Mieter vor Vertragsabschluss eine Grundrissskizze mit Flächenangaben nach der II. Berechnungsverordnung vom Vermieter übergeben wurde.  

Hierin sah der Bundesgerichtshof einen Bindungswillen hinsichtlich der Mietfläche.  

In der gleichen Entscheidung teilte der Bundesgerichtshof nochmals mit, dass die Wohnfläche grundsätzlich nach den für die zum Zeitpunkt des Abschluss geltenden Vorschriften für Wohnflächenberechnungen (bis 31.12.2003 nach §§ 43 ff II. Berechnungsverordnung und ab 01.01.2004 nach Wohnflächenverordnung) zu beurteilen ist. Voranging sind jedoch vertragliche Vereinbarungen, die die Vertragsparteien bezüglich der Bestimmung von Wohnflächen getroffen haben.  

Folge:  

Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht, mindert sich die Bruttomiete entsprechend. Da meist derartige Abweichungen erst nach Jahren bekannt werden, führt dies dazu, dass dem Mieter gegen den Vermieter erhebliche Rückzahlungsansprüche zustehen können. Da in dem zu entscheidenden Fall neben dem Zeitungsinserat auch noch die Übergabe von Grundrissplänen erfolgte, wurde noch nicht abschließend geklärt, ob die bloße Flächenangabe in einem Zeitungsinserat dazu führt, dass die Fläche zum Vertragsinhalt wird, damit bei einer Abweichung Minderungsansprüche bestehen.  

Da davon auszugehen ist, dass der Bundesgerichtshof auch bei bloßen Angaben in seinen Zeitungsannoncen eine vertragliche Vereinbarung annehmen wird, sollte nach Möglichkeit von Flächenangaben in Zeitungsinseraten verzichtet werden, soweit dies nicht möglich ist, sollte im Mietvertragsformular aufgenommen werden, dass keine bestimmte Flächengröße vereinbart ist


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