Vorsicht bei Schriftform des Mietvertrags

06.12.2010Neben der genauen Bezeichnung des Mietgegenstands muss auch die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags der Vertragsurkunde entsprechen.

Ausgangslage:

 

Gemäß § 550 BGB bedürfen Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen der Schriftform. Sollte die Schriftform nicht eingehalten werden, so liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor, was zur Folge hat, dass das Mietverhältnis jederzeit mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

 

Gerade wenn der Vermieter größere Investitionen vornimmt, kann dies zu erheblichen Problemen führen, da dann der Mietvertrag vor Ablauf der eigentlich geplanten Vertragsdauer endet und somit erhebliche finanzielle Verluste durch entgangene Mieten entstehen können.

 

Umgekehrt kann dies auch beim Mieter dazu führen, dass dieser vor Ablauf der geplanten Mietdauer einen Umzug finanzieren muss, was speziell in Gewerberäumen zu erheblichen Nachteilen führen kann, da ein Standtortwechsel neben den Umzugskosten mit weiteren Unannehmlichkeiten wie Information der Kunden über den neuen Standtort verbunden ist.

 

Damit die Schriftform eingehalten ist, müssen beide Vertragsparteien den Vertrag unterzeichnet haben, d.h. der Mietgegenstand, die Mietdauer und der Mietzins müssen bestimmt bzw. bestimmbar sein.

 

Im zu entscheidenden Fall war dem Mietvertrag ein Lageplan beigefügt, jedoch waren Zahl und Lage der Umkleideräume nicht bestimmt und auch aus den beigefügten Plänen nicht eindeutig zu entnehmen. Auch hatten die Mietvertragsparteien eine Miete zzgl. Betriebskostenpauschale vereinbart.

 

Nach Vertragsbeginn rechnete der Vermieter jedoch über die Nebenkosten laufend ab.

 

Schließlich kündigte der Mieter fristgerecht wegen Nichteinhaltung der Schriftform.

 

Entscheidung:

 

Das OLG Hamm (Urteil vom 05.07.2008, Az. 30 O 220/07, ZMR 2010, 441) war der Auffassung, dass die Kündigung des Mieters berechtigt war, da die Lage der Umkleideräume nicht eindeutig zu ermitteln war und daher für einen potentiellen Grundstückserwerber nicht erkennbar war, welcher Mietgegenstand vereinbart war.

 

Im Übrigen sei die Schriftform auch deshalb nicht gewahrt, weil durch die nachträglichen Abrechnungen des Vermieters die Mietstruktur – von einer Betriebskostenpauschale zu einer Betriebskostenvorauszahlung – abgeändert wurde. Da die Nebenkosten Teil des Mietzinses sind  und der Mietzins von der Schriftform umfasst sein muss, hat sich durch dieses nachträgliche Verhalten die Mietstruktur verändert, ohne dass dies von den Parteien schriftlich vereinbart worden wäre.

 

Folge ist die Nichteinhaltung der Schriftform und damit die Kündbarkeit des Mietverhältnisses.

 

Revision zum BGH:

 

Gegen das oben genannte Urteil des OLG Hamm wurde eine Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt, die mit Beschluss des BGH vom 21.06.2010 (Az: XII ZR 32/09) zurückgewiesen wurde.

 

Demnach hat der Bundesgerichtshof keinen Rechtsfehler bzw. keinen Widerspruch zur höchstrechtlichen Rechtsprechung erkennen können. Der Bundesgerichtshof hat daher die Auffassung des OLG Hamm bestätigt.

 

Folge:

 

Soweit ein Grundstückserwerber ein Objekt übernimmt, das vermietet ist und er deshalb darauf angewiesen ist, dass Mieteinnahmen fließen und der Vertrag bis zur vereinbarten Vertragsdauer besteht, müssen nicht nur die Vertragsurkunden und Vertragsnachträge geprüft werden, sondern es muss auch gerpüft werden, ob der Vertrag sowie vertraglich vereinbart tatsächlich durchgeführt wird. Ansonsten läuft er Gefahr, dass eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages möglich ist.

 


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