Mieter und Vermieter treffen Aufklärungspflichten

08.11.2010Sowohl den Vermieter wie auch den Mieter treffen vor Abschluss des Mietvertrages Aufklärungspflichten, deren Nichtbeachtung dazu führen, dass eine Anfechtung des Vertrages möglich ist.

Ausgangslage:

 

Der Mieter hatte ein Ladenlokal zum Verkauf von Textilien, Schuhen und Accessoires gemietet. Dass er dort ausschließlich Waren der Marke „Thor Steinar“ vertreiben wollte, teilte er dem Vermieter nicht mit. Die bezeichnende Marke wird in den Medien sowie im Internet des Brandenburger Verfassungsschutzes mit einer rechtsextremistischen Gesinnung in Verbindung gebracht. Im deutschen Bundestag und in einigen Fußballstadien ist das Tragen von Kleidung dieser Marke verboten. Nachdem es nach der Eröffnung des Ladenlokals zu Demonstrationen und Farbbeutelanschlägen auf das Ladengeschäft gekommen war, focht der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an.

 

Dass eine Anfechtung des Mietvertrages grundsätzlich möglich ist, hatte der Bundesgerichtshof bereits entschieden (Urteil vom  6.8.08,  Az.XII ZR 67/06).

 

Entscheidung des BGH:

 

In seinem Urteil vom 11.08.2010 (Az.: XII ZR 123/09) war der BGH der Auffassung, dass für den Mieter eine Aufklärungspflicht dahingehend bestanden hätte, dass der Mieter dem Vermieter hätte mitteilen müssen, dass er in dem Ladenlokal beinahe ausschließlich Waren der Marke „Thor Steinar“ verkauft. Eine Aufklärungspflicht bei Vertragsverhandlungen besteht auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für seine Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Das sind insbesondere Tatsachen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können. Gleiches gilt, wenn die Tatsachen geeignet sind, den Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. Eine Aufklärung ist allerdings nur dann notwendig, wenn der Vermieter im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren.

 

In der Gewerberaummiete obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, sich selbst über die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein für ihn mit dem Abschluss eines Mietvertrages verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach solchen Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt hat. Er muss daher auch keine Internetrecherchen durchführen, um außergewöhnliche Umstände herauszufinden. In diesem Fall, hatte der Bundesgerichtshof jedoch eine entsprechende Aufklärungspflicht des Mieters bejaht. Der Vermieter konnte daher wegen arglistiger Täuschung den Mietvertrag anfechten und der Mieter musste die Räume verlassen.

 

Folge:

 

Ob eine Aufklärungspflicht besteht, ist eine Frage des Einzelfalls. Allerdings ist die Aufklärungspflicht keine Einbahnstraße, sondern sie trifft den Mieter sowie Vermieter gleichermaßen.

 

Auch der Vermieter ist gegenüber dem Mieter hinsichtlich der Umstände und der Rechtsverhältnisse im Bezug auf die Mietsache aufklärungsbedürftig, die für den  Entschluss des Vermieters zur Einigung des Vertrages von besonderer Bedeutung sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann. Hier spielt die Geschäftserfahrenheit des Mieters eine erhebliche Rolle.

 

Auch den Mieter trifft jedoch wie oben dargestellt eine Aufklärungspflicht. Ohne Vorliegen besonderer Umstände bleibt es dabei, dass keine Mietvertragspartei verpflichtet ist, der anderen das Vertragsrisiko abzunehmen und deren Interessen wahrzunehmen.

 

D.h. Vermieter wie Mieter müssen selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag für sie von Vorteil ist oder nicht.

 

Eine Arglistanfechtung fordert neben der Verletzung einer Aufklärungspflicht noch ein subjektives Element dahingehend, dass ein Bewusstsein und der Willen vorliegen, beim Erklärungsgegner einen Irrtum zu erregen und zum anderen das Bewusstsein, dass dieser Irrtum für dessen Entscheidung zumindest mitursächlich sein kann.


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