Abgrenzung AGB und Individualvereinbarung

05.10.2010Eintragungen im Mietvertrag sind meist keine Individualvereinbarungen

Ob vertragliche Klauseln in einem Mietvertrag wirksam sind, hängt entscheidend davon ab, ob es sich um vorformulierte Vertragsklauseln handelt, die der Vermieter dem Mieter stellt (sogenannte AGB) oder ob eine Klausel individualvertraglich vereinbart wurde.  

Dies gilt insbesondere für sog. Schönheitsreparaturklauseln. 

Für die individuelle Vereinbarung sind strenge Anforderungen zu stellen. 

In der Praxis kommt daher immer wieder Streit dahingehend auf, ob eine Klausel vorformuliert war und es sich damit um AGB handelt, die unter die §§ 305 ff. BGB fallen, oder ob diese individualvertraglich vereinbart wurde.  

Unter folgenden Voraussetzungen kann von einer Individualvereinbarung ausgegangen werden:

  • der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt einer Vertragsklausel erläutern und inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen (BGH VII ZR 128/91 NJW 1992, 2759).
  • Es genügt nicht, wenn der Mieter zwischen der vom Vermieter gewünschten Klausel einerseits und der gesetzlichen Rechtslage andererseits wählen kann (BGH NJW RR 1985,1208) 
  • Der Vermieter muss den Mieter bei einem nicht ganz leicht verständlichen Text über die rechtliche und wirtschaftliche Tragweite belehren (BGH VIII ZR 437/04 NJW 2005,2543). Dies gilt insbesondere auch für das Mietrecht (BGH VIII ZR 302/07 NZM 2009,541). Der Vermieter muss kontrollieren, ob der Mieter die Klausel auch richtig verstanden hat
  • Der Vermieter muss den Mieter einladen, konkrete Gegenvorschläge zum Klausel- und Vertragswerk zu machen, damit man zu einer passenden Lösung gelangen kann (BGH IV ZR 90/90 NJW 1991,1687). Dieser Vorgang des Aushandelns ist zweckmäßigerweise auch zu dokumentieren, etwa durch eine vom Mieter unterzeichnete Bestätigung.
  • Der Vermieter, der sich auf eine Individualvereinbarung beruft, muss diese auch darlegen und beweisen. Das heißt, er muss die oben genannte Punkte vortragen und gegebenenfalls durch Zeugen oder Vertragsunterlagen, die verschiedene Versionen aufzeigen, beweisen können. Dies ist in der Praxis äußerst schwierig. 
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Die im Mietvertrag häufig anzutreffenden handschriftlichen Eintragungen bei „sonstigen Vereinbarungen“ sind daher nach diesen Vorgaben ebenfalls als allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln. Es sollte daher Augenmerk darauf gelegt werden, dass diese auch einer entsprechenden Prüfung nach § 305 ff BGB standhalten.