BGH entscheidet zur Kündigung bei verspäteter Mietzahlung

15.07.2009Keine fristlose Kündigung bei verspäteter Mietzahlung durch ARGE

Ausgangslage:

Der Vermieter kann bei Verzug des Mieters mit der Miete oder unpüktlicher Mietzahlung fristlos kündigen.

Immer häufiger tritt auch aufgrund der noch anhaltenden Wirtschaftskrise das Probelm auf, dass Mieter staatliche Transferleistungen in Anspruch nehmen müssen.

Die staatlichen Stellen überweisen die Mietzahlungen aber nicht immer zum mietvertraglich vereinbarten Stichtag, sondern teilweise verspätet. Der Vermieter konnte dann dem Mieter kündigen, der sich darauf berief, dass ihn kein Verschulden an dem verspäteten Mieteingang trifft.

Die Gerichte ließen häufig diesen Einwand nicht gelten und verurteilten den Mieter zur Räumung.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

In seinem Urteil vom 21.10.2009 (Az. VIII ZR 64/09) hat der Bundergerichtshof entschieden, dass der Vermieter nicht ohne weiteres berechtigt ist, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen.

Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedarf es der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Soweit der Mieter sich an den Jobcenter mit dem Begehren wendet, dass dieser die Mieten pünktlich zahlt, dieser jedoch hierzu nicht bereit ist, trifft den Mieter an der unpünktlichen Mietzahlung kein Verschulden und eine Kündigung ist nicht möglich.

Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.

Folge:

Mieter müssen sich aktiv bei der ARGE um eine püktliche Mietzahlung kümmern. Zur Beweissicherung sollte eine schriftliche Aufforderung erfolgen.

Dem Vermieter bleibt dann nichts anderes übrig, als die verspäteten Zahlungen zu akzeptieren.

Für Fragen steht unser Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Oliver Fouquet gerne zur Verfügung.


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