BGH entscheidet zu den Grenzen der vertragswidrigen Nutzung

12.11.2009In seiner Entscheidung vom 14.7.09 (Az.: VIII ZR 165/08) urteilt der BGH, dass geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, vom Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung geduldet werden müssen.

Ausgangslage:

Die Mieter mieteten zu Wohnzwecken eine 2-Zimmer-Wohnung an, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Eine hiervon abweichende Nutzung ist mietvertraglich „nur mit Einwilligung des Vermieters“ zulässig. Der Ehemann ist selbstständiger Immobilienmakler ohne eigene Geschäftsräume und übt sein Gewerbe in der Wohnung aus. Der Vermieter forderte ihn unter Androhung der Kündigung vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Schließlich erklärte er wegen der fortgesetzten gewerblichen Nutzung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Entscheidung des BGH:

In seiner Entscheidung vom 14.7.09 (Az.: VIII ZR 165/08) urteilt der BGH, dass geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, vom Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung geduldet werden müssen.

Der Vermieter kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

Folge:

Die Grenze zwischen einer zulässigen Wohnnutzung und einer vertragswidrigen gewerblichen (Mit-)Benutzung wird regelmäßig überschritten, wenn die geschäftliche Tätigkeit des Mieters Außenwirkung entfaltet.

Das kann z.B. der Fall sein, wenn er

- die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt,
- in der Wohnung Kunden empfängt oder
- dort Mitarbeiter beschäftigt.

Mit derartigen geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art nutzt der Mieter die Wohnung in einer Weise, die der Vermieter ohne vertragliche Regelung grundsätzlich nicht hinnehmen muss.

Ausnahme: Treu und Glauben können es im Einzelfall gebieten, dem Mieter eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies wird insbesondere in Betracht kommen, wenn der Geschäftsumfang keine Mitarbeiter erfordert und ein ins Gewicht fallender Kundenverkehr fehlt.

Grund: Auch eine selbstständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - der BGH nennt als Beispiel einen Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Das heißt: Unter den genannten Voraussetzungen darf der Vermieter die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung der Wohnung nicht verweigern, selbst wenn es zu gelegentlichen Kundenbesuchen kommt. Von dieser Ausnahme begünstigt sind insbesondere Existenzgründer, die bei Aufnahme einer selbstständigen Tätigkeit in der Wohnung künftig nicht mehr um deren Verlust fürchten müssen.

Ein Anspruch auf Gestattung scheidet dagegen regelmäßig aus, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden.

Wichtig: Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des „Wohnens“ und bedürfen auch künftig keiner Erlaubnis des Vermieters. Das heißt: Wer als Richter in seiner Mietwohnung Akten zu Hause bearbeitet oder Kommentare schreibt oder als Lehrer am häuslichen Arbeitsplatz Hefte korrigiert, überschreitet die Grenzen einer zulässigen Wohnnutzung ebenso wenig wie z. B. ein Schriftsteller, Programmierer oder Industriedesigner am häuslichen PC oder ein Maler, der die Wohnung als Atelier mitbenutzt (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., VI 214). Vom Wohngebrauch umfasst ist - so der BGH - auch der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung.

Für Fragen steht unser Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Oliver Fouquet gerne zur Verfügung.


Kategorien
    Ihr Ansprechpartner

    Oliver Fouquet

    Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
    Fachanwalt für Verkehrsrecht

    Unverbindlich anfragen