Beim Arbeiten im Homeoffice wird der Wohnraum gewissermaßen zum Büro. Die Arbeit, die normalerweise außerhaus stattfinden würde, wird in die eigenen vier Wände verlegt. Das Konzept Homeoffice gibt es schon lange, doch die Corona-Pandemie hat ihm zu neuer Popularität und Beliebtheit verholfen. In diesem Zuge hat sich in vielen Fällen gezeigt, dass die Arbeit im Homeoffice sowohl für Arbeitgeber als auch für Arbeitnehmer Vorteile hat. Aus diesem Grund steht das Thema Homeoffice nach wie vor hoch im Kurs. Doch ist es rechtlich eigentlich in Ordnung, von zuhause aus zu arbeiten? Was muss dabei beachtet werden und wo zieht das Gesetz Grenzen? Dem gehen wir im Folgenden auf den Grund.

Homeoffice: Wann ist eine Zustimmung des Vermieters notwendig?

Die allermeisten Menschen denken überhaupt nicht daran, ihren Vermieter darüber zu informieren, dass sie im Homeoffice arbeiten. Das kann ein schwerer Fehler sein, der sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben kann.

Denn: Ein „normaler“ Wohnmietvertrag ist etwas vollkommen anderes als ein Gewerbemietvertrag. Das bedeutet, dass die Anmietung von Wohnraum grundsätzlich nicht dazu berechtigt, in den Räumlichkeiten ein Gewerbe zu betreiben. Wann immer diese Absicht vorliegt, ist die Zustimmung des Vermieters und der Abschluss eines entsprechenden Vertrages unerlässlich.

Je nachdem, wie sich die Rahmenbedingungen gestalten, kann der Vermieter allerdings rechtlich dazu angehalten sein, seine Erlaubnis für die gewerbliche Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten zu erteilen. Dies kann zum Beispiel gelten, wenn das Gewerbe „nicht nach außen in Erscheinung tritt“. Will heißen: Wirkt sich das Betreiben des Gewerbes im Mietobjekt in keiner Weise auf die Wohnung und die anderen Mietparteien aus, hat der Vermieter gegebenenfalls keine Wahl und muss der gewerblichen Nutzung zustimmen. Informiert werden muss er aber zweifelsohne trotzdem.

Das Zweckentfremdungsverbot und seine Bedeutung

In manchen deutschen Gemeinden, vor allem in Großstädten, gibt es ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot, das sich auf Wohnraum bezieht. Ein solches Verbot liegt beispielsweise in Hamburg und Berlin vor und schreibt vor, dass das Betreiben eines Gewerbes in Wohnmietobjekten nicht nur vom Vermieter, sondern auch von der Kommune genehmigt werden muss. Nur wenn eine Genehmigung der Kommune gegeben ist, ist ein Gewerbebetrieb in den betroffenen Räumlichkeiten legal möglich.

Das Zweckentfremdungsverbot einfach zu ignorieren, ist keine gute Idee. Sofern die Behörden Wind davon bekommen, droht dann nämlich Ärger. In aller Regel wird ein saftiges Strafgeld fällig, außerdem muss mit einer Aufforderung zur Gewerbeauflösung gerechnet werden.

Auch gewerbliche Adressen und Briefkästen sind meldepflichtig

Was so manchen Mieter überraschen dürfte, ist die Tatsache, dass der Vermieter selbst dann zustimmen muss, wenn die Adresse des Mietobjekts als Geschäftsadresse beim Gewerbeamt eingetragen ist, obwohl in den Räumlichkeiten keine weiteren gewerblichen Aktivitäten ausgeführt werden. Gleiches gilt, wenn der Briefkasten zu gewerblichen Zwecken genutzt wird. Für beides muss zwingend die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden, damit der Bereich der Legalität nicht verlassen wird.

Homeoffice als Angestellter vs. Gewerbe

Klar ist: Ein Gewerbe – das gegebenenfalls auch noch mit beschäftigten Angestellten im Mietobjekt einhergeht – darf nicht ohne die Zustimmung des Vermieters betrieben werden. Anders kann es aussehen, wenn man als „gewöhnlicher“ Angestellter von zuhause aus arbeiten möchte.

Falls die Tätigkeiten, die im Homeoffice ausgeführt werden, die Ruhe der anderen Mieter nicht stören und den Wohnraum nicht schädigen, dürfen Angestellte normalerweise ohne gesonderte Erlaubnis des Vermieters in den eigenen vier Wänden arbeiten. Wer seiner Arbeit also still und leise nachgeht, ohne ein Gewerbe zu betreiben, kann auf die Meldung beim Vermieter verzichten. Mehr noch: Laut geltendem Recht steht es dem Vermieter nicht zu, eine solche Beschäftigung im Homeoffice vertraglich auszuschließen. Er muss diese folglich erlauben, ohne sie vorab genehmigt zu haben.

Fazit: Unterschiedliche Regeln für Angestellte und Gewerbetreibende im Homeoffice

Abschließend lässt sich zusammenfassen, dass Angestellte häufig völlig unproblematisch im Homeoffice arbeiten können, während Gewerbetreibende deutlich mehr Vorgaben berücksichtigen müssen. Ein Mietvertrag über Wohnraum entspricht schließlich keinem Gewerbemietvertrag und kann einen solchen in keinem Fall ersetzen. Mieter, die ohne Zustimmung seitens des Vermieters ein Gewerbe im Mietobjekt betreiben, riskieren folglich die Kündigung des Mietverhältnisses.

Sollten Sie weiterführende Fragen zu den rechtlichen Gegebenheiten rund ums (gewerbliche) Arbeiten im Homeoffice haben, können Sie sich jederzeit an uns wenden. Die KGH Fachanwälte nehmen sich Ihrem Anliegen gerne an und beraten Sie ausführlich zur individuellen Rechtslage in Ihrem Fall.